Размещение объявлений: бесплатно

Игорь Михеев: «Строительная отрасль для банков – табу»

Удержаться от соблазна
- Строительство является одной из самых закредитованных отраслей экономики, поэтому экономический кризис особенно сильно сказался на стройкомплексе губернии. Где та финансовая планка в бюджете компании, выше которой кредиты брать уже опасно?
- Могу сказать одно: ни одна строительная компания не может быстро и эффективно развиваться без кредитных ресурсов. Но это палка о двух концах. Важно, чтобы застройщик смог обслуживать все взятые на себя кредитные обязательства. Чтобы оценить степень «закредитованности» застройщика, нужно сопоставить соотношение кредитов к годовому обороту фирмы. Если доля заемных средств достигает более 50-60%, то можно говорить о том, что компания серьезно закредитована. Оптимальный размер кредитных обязательств, на мой взгляд, 30-35% от годового оборота предприятия.
- А сейчас банки готовы кредитовать строительную отрасль?
- В настоящий момент о каких-то новых кредитах застройщикам в Самаре я не слышал. Думаю, что с начала кризиса их ни одна строительная компания не получила. Строительная отрасль для банков – табу. Если объект находится на начальной стадии строительства или процент его готовности меньше половины, то об этом проекте пока надо забыть.

Предпочитают не рисковать
- Что отпугивает банкиров от инвестирования средств в реальный сектор?
- Две вещи. Во-первых, это изначальная непрозрачность строительного бизнеса. Банку очень сложно проконтролировать суммы затрат на строительство. Во-вторых, за­стройщикам требуются долгосрочные кредиты. Нас не устроит рассрочка по платежам на полгода, поскольку процесс производства в стройиндустрии растянут на несколько лет. Сейчас такие условия расцениваются в банковской среде как рискованные.
- Как вы относитесь к инициативе городских властей по распределению земельных участков через аукционы?
- Аукционы на развитие застроенных территорий – это повсеместная практика распределения земельных участков, которая способствует цивилизованному функционированию строительного рынка. По моим сведениям, долгое время в Самаре вообще не выделялись участки под строительство. Если этот недостаток нашей экономики начинает исправляться, то это правильно.
- Участие в аукционах на право застройки территории довольно рискованно в период кризиса. Вы согласны с этим?
- Не думаю, что этот шаг сегодня более рискованный, чем был год назад или будет через год-два, так как начало освоения новой площадки всегда связано с большим риском, который невозможно оценить заранее со 100-процентной точностью. Никто не может с уверенностью сказать, сколько средств придется инвестировать компании в отселение и проведение необходимых коммуникаций. Все эти нюансы решаются в рабочем порядке, когда строительные работы уже начаты. По условиям аукционов застройщики имеют достаточно времени на проведение отселения и подготовку площадки для строительства. Приобретая участки, участники аукционов обеспечивают себе хороший задел на будущее.
- Почему ваша компания не участвует в аукционах?
- Участки, выставленные на торги, не интересны для СК «Портал», поскольку место их расположения исключает возможность строительства жилья бизнес- и элит-класса, на котором специализируется наша компания.
- Участники строительного рынка не спешат участвовать в аукционах, так как развитие предлагаемых городскими властями территорий требует масштабного отселения. На ваш взгляд, эти нарекания застройщиков справедливы?
- Я анализировал участки, которые городские власти выставляли на аукционы. По некоторым площадкам для отселения застройщику требовалось предоставить четверть жилья, планируемого к сдаче на этой территории. Такие условия делают проекты застройщиков заведомо нерентабельными.
Достроить незавершенку
- Как должны вести себя застройщики в условиях кризиса: «залечь на дно» или делать попытки развивать свой бизнес?
- Развитие любого бизнеса без денег невозможно, а их сейчас практически ни у кого нет. Поэтому каждому застройщику нужно определиться, какими недостроенными объектами располагает его компания и выбрать из этого пула те, которые обязательно нужно достроить. Я считаю, что логичнее направить ресурсы компании на завершение объектов с уровнем готовности выше 50%. Если объект находится на начальной стадии строительства или процент его готовности меньше половины, то об этом проекте пока надо забыть. В период кризиса деление объектов на дома высокой и низкой стадии готовности стало принципиально важным. Если раньше квартиры в доме, находящемся на стадии нулевого цикла, хорошо продавались, то сейчас спрос на них опустился до нулевой отметки, они перестали быть товаром на рынке. Поэтому продолжать строительство только что начатых объектов застройщику не имеет смысла. В итоге у застройщика складывается три важнейшие статьи расходов: затраты на поддержание минимальных объемов строительства, зарплата сотрудникам и налоги.
Положиться на застройщика
- Если застройщики будут «замораживать» объекты в низкой стадии готовности, не получит ли рынок недвижимости новую волну обманутых дольщиков, ведь часть квартир строительные компании реализуют уже на стадии нулевого цикла?
- Добросовестность застройщика достаточно просто определяется: если дом готов на 30%, то и квартир в нем должно быть продано примерно столько же. В этом случае у компании появляется хороший резерв жилья, который она может реализовать, когда экономическая ситуация стабилизируется, и на полученные средства завершить строительство. Если дольщики уверены, что все средства, которые они внесли за жилье, были инвестированы компанией в работы над их объектом, то в случае срывов срока сдачи в эксплуатацию подавать в суд не имеет смысла. Дольщики должны понять, что лучше и дешевле застройщика никто не завершит строительство их дома. Судебные разбирательства только усугубят положение компании в условиях кризиса. Если развивать бесполезную шумиху вокруг какого-то объекта, то мы получим недвижимость «с душком», которую никто не будет приобретать.
- Известны ли вам случаи, когда компании выставляют свои участки на продажу и уходят из строительного бизнеса?
- Из стройкомплекса уходят, прежде всего, слабые непрофессиональные компании, которые пришли на рынок недвижимости, когда она показывала хорошую рентабельность. Но их участки редко находят своих покупателей, потому что даже у крупных застройщиков нет свободных средств. Кроме того, владельцы таких площадок вели их развитие настолько нецелесообразно, что они перестали быть интересны для покупки. Стоит учитывать, что продать строительную площадку достаточно тяжело. Это связано с тем, что с самого начала строительства большой объем документов «завязан» именно на компанию-владельца. На текущий момент покупать новые строительные площадки нецелесообразно. Застройщикам стоит подождать изменения конъюнктуры рынка.

www.vkonline.ru

 

Новости по теме:

Архив

Российская Федерация
 | 

Как попасть в спецпредложения?