Размещение объявлений: бесплатно

Возможны варианты. Девелоперы учатся работать с должниками

Языком ультиматумов
Долги и кредиты - вот две вещи, которые сегодня определяют специфику отношений участников рынка коммерческой недвижимости. Арендаторы «темнят» с выплатами арендной платы, арендодатели из-за этого не могут расплатиться по кредитам. Такая освеженная кризисом схема стала вырисовываться уже к концу прошлого года. Тогда значительная часть арендаторов ТЦ и ОЦ выставила управляющим компаниям требование о снижении арендной платы. «Характерно, что требование это в большинстве случаев носило характер ультиматума, - рассказывает коммерческий директор УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. - Причем ситуацией решили воспользоваться все без исключения. В итоге требования выдвинули даже те, кто существенно не пострадал от кризиса». К последним эксперт относит прежде всего арендаторов офисных площадей. Что касается торговых операторов, то многие из них к началу этого года действительно были вынуждены проститься с частью дохода. И просьба о пересмотре арендной ставки была закономерной. Правда, не все арендодатели сочли возможным понизить плату. Однако большинство УК все же пошло навстречу операторам, дав им шанс на выживание.

Весеннее обострение

Сложно судить о том, насколько лояльность управляющих компаний позволила сохранить отношения между участниками спора, но к середине весны ситуация опять стала усугубляться. Многие арендаторы торговых центров «очистили» помещения, не вернув долгов, а некоторые даже не вывезли товар. «Поведение многих арендаторов до сих пор сложно назвать предсказуемым, - комментирует ситуацию директор по коммерциализации торговых площадей компании Immochan Руслан Саповский. - Я не говорю про мелкие компании. Мы уже видели примеры внезапных банкротств крупных сетевиков. Все это, конечно, затрудняет ведение бизнеса».
К началу лета о неплатежах по аренде говорить перестали. Однако это молчание можно охарактеризовать скорее как затишье перед бурей. Ряд экспертов сходится во мнении, что проблема роста задолженностей может обостриться уже в середине июля. Именно тогда прояснится ситуация с теми арендаторами, кто вносил арендную плату поквартально. Таким образом, в третий квартал года рынок коммерческой недвижимости может вступить с грузом просрочек, неплатежей и кредитных обязательств. Очевидно, что в этих условиях поиском компромисса должны озаботиться все заинтересованные стороны.

Индивидуальный подход
Участники рынка сходятся во мнении, что главное в отношениях с арендатором — не дожидаться, пока в один прекрасный день он оставит арендодателя с пустыми (или полными) полками своей секции. «Основная задача арендодателя сегодня — понять, как чувствует себя его арендатор, и в случае неблагоприятного прогноза убедить его в необходимости реструктуризации, - говорит старший юрист компании Denton Wilde Sapte Анна Откина. - Сделать это не так просто, как кажется. Ведь многие компании до последнего не хотят признавать себя банкротами».
Еще одна своевременная мера — расчет ставки арендной платы от оборота того или иного оператора. При этом величина ставки не должна превышать 15-20% от прибыли. Однако в этом случае арендодателю важно иметь четкие механизмы отслеживания дохода операторов. Как показывает практика, рассчитывать на кристальную честность арендаторов в этом случае вряд ли уместно. В случае если просчитать доходы компании сложно, а рассчитываться по фиксированной цене те явно не в состоянии, логичным будет применение смешанной системы, когда арендная плата складывается из базовой ставки и определенного процента с оборота. Главное на сегодня - индивидуальный подход к каждому арендатору. К тому же большую роль играет не только материальная сторона, но и личная заинтересованность сторон друг в друге. В конце концов, даже расставаться друг с другом арендодателям и арендаторам лучше друзьями. Ведь любой кризис — вещь временная, а построить «новый дом», если фундаментом станет судебное разбирательство, будет крайне проблематично.

www.vkonline.ru

Наталья Родимова Наталья Родимова - корреспондент отдела "Рынки", газета "Волжская коммуна"
Новости по теме:

Архив

Российская Федерация
 | 

Как попасть в спецпредложения?