Размещение объявлений: бесплатно

Рынок недвижимости: что ждать от послезавтра

Рынок недвижимости, и жилья в частности, сегодня переживает не самое лучшее время. И по обыкновению, в такие болезненные периоды, у людей рождается масса домыслов, которые базируются то на слухах, то на непроверенной информации, то на каких-то нелепых прогнозах.

Как следствие – формируется общее неправильное мнение. А вот оно способно нанести любому рынку сокрушительный и неосознанный удар. Поэтому предлагаю остановиться на наиболее серьёзных моментах и просто прояснить ситуацию.

Обвал цен

Сегодня бытует мнение, что нынешняя стоимость жилья, а точнее, её снижение – это как бы не предел. Многочисленные «эксперты»  предрекают нам уже в сентябре настоящий ценовой апокалипсис на рынке недвижимости. Но так ли это в действительности?

Однако обвал мы все, или почти все, ждали ещё в начале этого года. Он уже прошёл. Хотя, это так, обвальчик. Скорее всего, дальше цена будет медленно сползать до середины осени.

Также существует распространённое мнение, что на определённые сегменты жилья цены если и снизились, то совсем незначительно. Но... Что касается незначительного понижения цен. Так это цены в рекламе не упали. И вообще, много объектов выставляются по прошлогодним ценам. Непонятно, то ли лень людям их менять, то ли баз много, где выставление объектов ничего не стоит. Хотя реальный уровень сделок всё же явно ниже, чем в прошлом году.

Наша особенность

В качестве срока стабилизации цен на жильё сегодня называется середина осени. По крайней мере, это касается стандартных 1-, 2-, 3-комнатных квартир в крупных городах. Но вот парадокс. Тольятти – это ведь тоже достаточно крупный город. Одна беда – это самый крупный моногород. И у нас всё подчинено совсем другим законом рынка, нежели всё в той же Самаре. Здесь всё ориентируется на «состояние здоровья» основного источника благосостояния и доходов. Не исключение и рынок недвижимости. Вполне может получиться так, что на фоне стабилизации и даже некоторого роста цен уже с сентября, скажем, в областных центрах, у нас может продолжиться падение стоимости квартир.

Повышение цены

Если же предполагать, что всё у нас будет в порядке, то тогда включатся стандартные механизмы рынка недвижимости. А именно... Уже где-то в феврале 2010-го начнётся рост цен 1-комнатных квартир. Ведь они всегда идут первыми и в рост, и в падение.

При этом локомотивом повышения станет не «отложенный спрос», как это всегда предполагалось, а возобновление ипотеки, многократное падение объёмов ввода жилья в 2010 году и спекулянты, которым доступны серьёзные кредитные ресурсы.

Что же касается «отложенного спроса», ситуация выглядит следующим образом. Ещё до кризиса жильё, даже с ипотекой, могли купить 5-10% наиболее обеспеченного населения. Поэтому говорить о том, что нет зарплат, нет и спроса – не совсем корректно. В то же время ясно, что кризис не повод для новых накоплений. Однако в стране есть люди, которые приготовились к покупкам осенью-зимой прошлого года, но, узрев кризис, отложили задуманное. С их стороны «отложенный спрос» никуда не делся. Покупка жилья – не прихоть, если копишь на это деньги, значит, рано или поздно потратишь.

Если опираться на такие прогнозы, получается, что более или менее адекватная ипотека с нормальными ставками вернётся уже во второй половине осени. О её приближении говорят действия Центробанка. С конца апреля по начало июня он впервые за время кризиса трижды понижал ставку рефинансирования. Тем самым просигналил банкам о необходимости возращения ставок к прежним позициям.

И это правильно. Ведь банки не могут бесконечно отказывать в кредитах всем, потому что найдутся другие из их братии, которые этим воспользуются. Кредитование – их основной бизнес. Таким образом, первая доступная ипотека появится именно во второй половине осени. При этом аналитики считают, что это будет ипотека под 15% в рублях при первоначальном взносе 20%.

Долевые риски

Это особая тема сегодняшней экономически-строительной ситуации. Ведь для многих сегодня «долёвка» – это практически единственное средство приобрести своё жильё. Поэтому и переживают люди, мол, как дела будут развиваться на этом фронте, ведь у строителей дела идут пока вроде как не шатко не валко. Однако эксперты наперебой твердят, что сегодня долевое строительство – это самый рискованный вариант приобретения недвижимости. При этом они же утверждают, что только введение новых строительных объектов способно реанимировать рынок строительства. Учитывая сегодняшние трудности строителей с банковскими кредитами и прочими экономическим факторами, становится понятно, что «долёвки» для них сегодня, как спасательный круг. Вот и получается парадокс какой-то. По крайней мере в устах этих самых экспертов.

Загородная недвижимость

Наиболее плачевное положение на рынке «загородки». Коттеджи и дачи в основном являются вторым жилищем после квартиры. Поэтому в кризис совсем как-то не до них. Сейчас разброс цен очень велик. Реальные уровни сделок где-то порядка 30-50% от прошлогодней цены. Ну, а цены на крупные земельные наделы под массовую застройку сегодня неинтересны покупателям даже за 1/3 прошлогодней цены. Стоимость этих сделок ещё ниже. Готовое жильё можно хоть в аренду сдать, а в землю надо вкладывать и вкладывать.

Если говорить про отрезок в ближайшие 5-6 лет, то минимальные цены земли и «прогнутый» продавец будут в декабре 2009-го и в августе 2010-го. Поскольку весна-лето – это сезон именно для загородной недвижимости, то, несмотря на отсутствие спроса, её продавцы весной 2010-го всё-таки приободрятся.

Из-под залога

Ещё один волнительный момент в умах и граждан, и экспертов – это ипотечные квартиры, которые банки выставляют на продажу. Бытует мнение, что их сильный наплыв способен обвалить рынок. Как ни странно, но на фоне общих заявлений о росте неплатежей по ипотечным кредитам на рынке не видно этих объектов в открытой продаже. Скорее всего, банки договариваются со своими заёмщиками полюбовно, не доводя дело до суда. Поэтому в рекламе данных активов нет. Обычно заложенную недвижимость, если её нужно реализовать, продают не по общим ценам, а через знакомых риелторов по стоимости на 30-40% ниже текущего рынка. И тогда она уходит за несколько недель. Правда, возможно, что эти объекты выйдут на рынок в ближайшее время. Но если до середины осени они его не наводнят, то обвалить рынок потом уже просто не смогут.

www.present-tlt.ru

Новости по теме:

Архив

Российская Федерация
 | 

Как попасть в спецпредложения?