Размещение объявлений: бесплатно

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся объектами культурного наследия

Конституция Российской Федерации устанавливает обязанность заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры. Действующее законодательство включает в себя механизмы реализации и контроля государством за данным требованием, в том числе и в рамках проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В частности, положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об ОКН) установлено, что при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия. Они являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.
При заключении договора аренды объекта культурного наследия, в договоре также указываются сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Законом об ОКН независимо от формы собственности данного объекта. Договор аренды объекта культурного наследия заключается при условии - наличия охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия.
Кроме этого, согласно пункту 2 статьи 21 Закона об ОКН паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при осуществлении сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которого находится объект археологического наследия.
Данные положения закона возлагают на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, дополнительные требования при проведении правовой экспертизы и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок записей при совершении регистрационных действий с объектами недвижимости, являющимися объектами культурного наследия.
Однако на практике реализация данного особого порядка вызывает ряд проблем.
Первая - это получение регистрирующим органом достоверных и надлежащих сведений, что объект недвижимости, правопритязание на который заявлено, имеет правовой режим объекта культурного наследия и особенности такого режима в отношении данного объекта.
Пункт 3 статьи 8 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) устанавливает обязательство органов охраны объектов культурного наследия направлять в органы, в чьи полномочия входит государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следующие сведения: о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (далее - ЕГРОКН), о принятом решении о включении выявленного объекта культурного наследия или об отказе включить выявленный объект культурного наследия в ЕГРОКН, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, и об обязательствах по его сохранению в порядке и в сроки, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Однако на настоящий момент такой акт Правительства Российской Федерации отсутствует. Подзаконные акты, действующие в соответствии со статьёй 63 Закона об ОКН в переходный период, до принятия соответствующих актов Правительства Российской Федерации, не предусматривают такой процедуры и, соответственно, срока для предоставления сведений.
Таким образом, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не осведомлён о наличии или снятии с объекта недвижимости статуса объекта культурного наследия и не обладает достаточными правовыми основаниями для того, чтобы потребовать от заявителя предоставления паспорта объекта культурного наследия или наоборот, воздержаться от предъявления такого требования.
Вторая проблема – законодатель не указывает, на кого возложена обязанность предоставления паспорта объекта культурного наследия. Это могут быть как один из заявителей (сторон сделки), так и государственный орган, уполномоченный выдавать такие паспорта.
Принимая во внимание заявительный порядок государственной регистрации, логично возложить обязанность обратиться за изготовлением паспорта объекта культурного наследия и представить его для государственной регистрации права (сделки) на заявителя.
Иная ситуация возникает при регистрации аренды недвижимого имущества, когда с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Это может быть и сторона, не обладающая на законных основаниях паспортом объекта (арендатор). В таком случае может возникнуть следующее затруднение: для государственной регистрации достаточно заявления арендатора, но тот не может предоставить необходимый для государственной регистрации документ.
Третья и, на наш взгляд, основная проблема - это отсутствие на настоящий момент законодательно регламентированной процедуры изготовления и выдачи паспорта культурного наследия.
Согласно пункту 1 статьи 21 Закона об ОКН в паспорт объекта культурного наследия вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в ЕГРОКН.
Нормативным правовым документом, устанавливающим форму паспорта объекта культурного наследия, является инструкция о порядке учёта, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 № 203 «Об утверждении Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры».
Однако этим актом не предусмотрен порядок паспортизации объектов, соответствующий современным общественным отношениям, т.е. не установлены процедуры обращения за изготовлением паспорта объекта и выдачи, порядок оплаты изготовления. Поэтому до утверждения Правительством Российской Федерации формы паспорта объекта культурного наследия изготовление и выдача паспортов на них не имеет достаточной нормативной основы.
Учитывая данную неопределённость в нормативном регулировании порядка изготовления и выдачи паспортов объекта культурного наследия, судебные органы принимают позицию о том, что отсутствие паспорта объекта культурного наследия не может быть основанием для отказа в государственной регистрации права (договора аренды) на объект культурного наследия.
В качестве примера можно привести решение Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу № А55-11625/2008, в которых Арбитражный суд в том числе указал и на то, что ввиду отсутствия утвержденной Правительством Российской Федерации формы паспорта объекта культурного наследия у регистрирующего органа отсутствуют достаточные правовые основания для требования его представление при государственной регистрации прав на объект культурного наследия.
Таким образом, в настоящее время полное исполнение порядка государственной регистрации объектов культурного наследия, предусмотренного федеральными законами (с предоставлением паспорта объекта), вызывает затруднение в связи с отсутствием соответствующих подзаконных актов и негативной судебной практикой.
Полномочиями по подготовке и направлению в Правительство Российской Федерации предложений по установлению сроков предоставления сведений, установленных пунктом 3 статьи 8 Закона о регистрации, а также о порядке изготовления паспортов объектов культурного наследия обладает Федеральная служба по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.
Вместе с тем, до принятия вышеуказанных подзаконных актов целесообразно на межведомственном уровне установить порядок эффективного информационного взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав и органами охраны объектов культурного наследия. Предоставленные сведения об обязательствах по сохранению объекта культурного наследия, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, будут учитываться при государственной регистрации прав на такие объекты.
 

Панфилов А.М. Панфилов А.М. - Начальник отдела правового обеспечения, Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области

Архив

Российская Федерация
 | 

Как попасть в спецпредложения?