Размещение объявлений: бесплатно

Недвижимая аналитика

Мировой финансовый кризис привёл к изменениям практически во всех областях потребления. Не стал исключением и рынок недвижимости. На процесс приобретения квартир и домов воздействовали самые разные факторы – сокращение доходов населения, трудности застройщиков, закрытие ипотеки и тому подобное. В результате это привело к снижению спроса и цен на жильё.

Типичный рынок продавца сегодня превратился в рынок покупателя. В итоге за период с сентября по февраль цены на жильё снизились, по официальным данным, на 15-20%. Однако с учётом дисконтов, скидок и различных завлекательных акций продавцов снижение стало ещё более существенным – порядка 30-50%.
Сейчас остро дискутируется вопрос, наступил ли предел снижения цен. Проще говоря, достигнуто ли то самое пресловутое «дно», о котором так модно нынче говорить, рассуждать и спорить? По оценкам большинства независимых, никоим образом не связанных со строительными или риелторскими организациями, экспертов – нет, ещё не наступило.

Богатство мнений

Каким образом сложившаяся ситуация влияет на поведение потребителей, на спрос с их стороны?
При сокращении текущего спроса наблюдается формирование спроса отложенного. За период с сентября по январь произошло сокращение спроса в среднем на 30–40%, а в отдельных сегментах жилья он упал практически до нуля.
Во всероссийском масштабе, по данным мониторинговых исследований спроса на жилую недвижимость, проводимых центром социальных исследований ВЦИОМ, два года назад доля покупателей составляла порядка 15%, а с октября по январь она не поднимается выше 11-12%.

Вместе с тем за последние два месяца почти на 10% (с 30% в январе до 38% в марте 2009 года) выросло число россиян, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия в ближайшие годы, но для этого у них нет средств. Доля же тех респондентов, которые не испытывают необходимости в улучшении жилищных условий, снизилась с 52% до 47%. Число россиян, планирующих в ближайшие 7 лет приобрести жильё, практически на том же уровне (12% респондентов).
Что касается мнений об изменении цен, то за последние два месяца на четверть выросло число россиян, уверенных в том, что в ближайшие месяцы цены на жильё не изменятся (в январе к этой точке зрения склонялись 20% россиян, в марте таковых уже было 25%). К тому же если с октября 2008 года по январь 2009-го пятикратно выросло количество респондентов, прогнозирующих падение цен на жилую недвижимость, то с января по март их число осталось на том же уровне (18%).

Как ни странно, но лишь часть желающих приобрести жильё, причем меньшая, подкреплена реальной платёжеспособностью. А вот доля неплатёжеспособной аудитории существенно выше, и с течением времени под влиянием экономической ситуации она, вероятно, будет только расти. Возможно, в эту категорию перейдут и благополучные на данный момент соотечественники.

Застой

Стоит отметить, что сегодня большинство людей занимает выжидательную позицию. Это вполне просто объясняется целым рядом факторов: непредсказуемостью, непрогнозируемостью, разнонаправленностью цен, ожиданием дальнейшего их снижения.

Кроме того, в связи с отсутствием достаточных денежных средств, сложной ситуации с самими инструментами покупки – например, ипотекой – спрос перетекает к другим, менее затратным, категориям товаров. Потребители откладывают деньги на «чёрный день» или сокращают расходы. К тому же сильно возросла рискованность вложений в строящееся жильё. У людей проявляется боязнь потерять деньги, уплаченные за квартиру, в связи с риском недостроя или банкротства застройщика.
Совокупное действие этих факторов приводит к тому, что рынок в целом «застыл» в ожидании дальнейшего развития событий. Продажи практически не идут, и продавцы боятся демпинговать, опасаясь резкого ценового обвала.
Покупатели же продолжают откладывать покупку и выжидают «дна». В этом их морально поддерживают СМИ, постоянно генерирующие прогнозы о неизбежности такого развития событий.
Покупатель превратился в редкого и разборчивого гостя в офисах риелторов и застройщиков.

Родные пенаты

Конечно, рассуждать и анализировать ситуацию во всей стране – дело хорошее и полезное. Но сразу появляется вопрос: а поконкретнее, про Тольятти?
Про родной город, в принципе, говорить много не приходится. У нас всё проще и сложнее одновременно, чем в больших, «продвинутых» городах.
Проще, потому что общий спрос формируется одним слоем населения – работниками ОАО «АВТОВАЗ». Сложнее, потому что в сегодняшней экономической ситуации, в которой они оказались, никто реально не может понять, представить и предположить, каким этот спрос будет завтра, и уж тем более – сколько будет стоить жильё.
Пока можно лишь высказать пару гипотез и подвести промежуточные результаты. Во-первых, по сравнению с докризисными временами, точнее с ценами накануне финансового шторма, сегодняшняя стоимость жилья «прогнулась» почти на 40%. Если раньше стандартная однокомнатная квартира «московской планировки» стоила 2 миллиона 100 тысяч рублей, то сегодня её средняя стоимость всего 1,5 миллиона. А если поднапрячься, поискать, уговорить продавца, то можно найти и за 1,2 миллиона. И это будет хорошая квартира со стеклопакетами, ремонтом и без «историй». Нечто похожее и в сегменте двухкомнатных. А вот традиционные «трёшки» спросом у покупателей не пользуются. В этом сегменте все сделки построены в основном на обмене: кто-то жаждет «укрупниться», а кто-то наоборот – разъехаться.

Прогноз

Сегодня строить прогнозы – дело неблагодарное. Тем не менее...
Как долго сохранится существующая ситуация на рынке недвижимости и когда начнётся хоть какое-то оживление? Это будет зависеть от ряда важных обстоятельств, прежде всего, экономических: от позиции рубля – девальвация или укрепление, от курса валют, уровня инфляции и преодоления последствий финансового кризиса.
Специалисты полагают, что возвращение к сбалансированному рынку спроса и предложения может произойти не раньше осени 2009-го либо к зиме-весне 2010 года. Почему так скоро? Просто всё те же специалисты предрекают «вторую» волну серьёзного падения цен на жильё. И она, по их мнению, как раз-таки и покажет нам всем, где оно – это самое «дно».

www.present-tlt.ru


Новости по теме:

Архив

Российская Федерация
 | 

Как попасть в спецпредложения?