Размещение объявлений: бесплатно

Ждать или не ждать 3 года?

Кризис. С деньгами большая проблема – их просто нет. Пришло время продавать «что-нибудь не нужное». Российская система налогов в отношении налога на доходы физических лиц на кризисную систему ещё не перестроилась. Для примера, в Австралии уже в октябре 2008г. освободили от уплаты налога на доходы физических лиц всех, у кого доходы ниже 100 000 австралийских долларов в год.
Корреспонденту Портала ПроНедвижимость.ру стало интересно о возможных последствиях продажи квартиры указав в договоре цену значительно ниже, чем фактически было выручено при продаже. Наш корреспондент снова обратился за советом к адвокату А.Курбатову.

Андрей Егорович, расскажите нам о сегодняшних ставках по налогу на доходы физических лиц, а также размерах налоговых вычетов и других послаблениях и льготах.

- В соответствии с Налоговым кодексом РФ по состоянию на 01 июля 2009г. общая ставка составляет 13%, а с доходов, полученных от стоимости любых выигрышей и призов, процентных доходов по вкладам в части превышения размеров ставки рефинансирования ЦБ РФ увеличенной на 5% пунктов, суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств в части превышения размеров указанных в пункте 2 статьи 212 НК РФ – 35%.
Размер вычета зависит от вида имущества и срока его нахождения в собственности налогоплательщика.
В частности, если налогоплательщик продает жилой дом, квартиру, комнату, включая приватизированные жилые помещения, дачу, садовый домик, земельный участок или долю в указанном имуществе, которые находились в его собственности менее трех лет, вычет не может превышать в целом 1000000 рублей. Когда продается иное имущество, то вычет составит сумму, полученную в налоговом периоде от его продажи, но не превышающую 125000 рублей.
В случае если вышеназванное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи имущества, т.е. налогообложения не происходит.

Что делать, если продать необходимо сейчас, а возможности ждать истечения трех лет нет, а налоговый вычет, ведь всего один миллион и это очень мало?

- Вот здесь-то и проявляется частое заблуждение, что купив в 2007 году квартиру за 3,5 млн. руб. при продаже сегодня за 2,5 млн. руб. продавец должен будет уплатить налог (13%) с суммы 2,5 млн.рублей за минусом налогового вычета в 1 млн.рублей, т.е. (вот оно главное заблуждение) уплатить 195 000 рублей (13% от 1,5 млн.рублей). Налоговый кодекс предоставляет право физическому лицу вместо имущественного налогового вычета уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. А это значит, что достаточно иметь договор по которому приобреталась в 2007г. квартира в которой указана цена приобретения 3,5 млн. рублей и доказательства уплаты этой цены и всё. В этом случае уже отсутствует доход и, соответственно, налог не должен уплачиваться. Так же не следует забывать и о таких расходах, связанных с получением дохода при продаже квартиры как оплата риэлтерских услуг, расходы на рекламу, комиссия банка при получении наличных денег от продажи.

Я правильно вас понял, что только предыдущий договор покупки может служить доказательством расходов, а при его отсутствии следует применять только вычет в сумме 1 млн.рублей?
- Налоговый кодекс РФ не указывает какие именно должны быть представлены доказательства произведённых расходов. Закон установил одно требование – их документальное подтверждение. Это значит, что различные письменные расписки, акты, выписки из лицевых счетов, дополнительные соглашения, договоры с агентами (риэлторами) относящиеся к сделке по предыдущему приобретению могут служить доказательствами этих расходов.
Ни в коем случае не следует при отсутствии вышеуказанных документов самим их выдумывать и изготавливать, вписывать в эти изготавливаемые документы необходимые денежные суммы. Это шаг к совершению уголовно наказуемого проступка, причем сразу по двум статьям Уголовного кодекса РФ - 198 и 327. Установить подделку документов и соответственно, уклонение от уплаты налогов, налоговому органу будет совсем не трудно, проведя мероприятия по налоговому контролю, а именно, запросив информацию относительно конкретной сделки у ее участников и иных лиц, располагающих необходимой информацией и при получении свидетельских показаний.

Можно ли расценить указание в договоре купли-продажи цену ниже, чем на самом деле она продается, как уклонение от уплаты налогов?

- Представляется, что в ряде случаев может иметь место квалификация таких сделок как совершенных с целью уклонения от уплаты налога, признание их недействительными и взыскание в доход государства всего полученного по ним в силу ст. 169 ГК РФ. Согласно данной статье сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Следует обратить внимание, что согласно ст. 228 Кодекса налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Указывая в декларации не соответствующий действительности размер полученного дохода, налогоплательщик включает в декларацию заведомо ложные сведения. Тем самым совершает действия, направленные на уклонение от налогообложения.
Поэтому в данном случае возникают отношения, регулируемые не налоговым, а уголовным законодательством. Получив такую налоговую декларацию, налоговые органы могут направить соответствующие материалы органам внутренних дел для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по ст. 198 УК РФ.
Учитывая действительную стоимость квартир, привлечение к ответственности более чем вероятно.

А какая ответственность сегодня предусмотрена за уклонение от уплаты налога физическим лицом?
- В соответствии со статьей 198 Уголовного кодекса РФ ответственность зависит от суммы налога от уплаты которой лицо уклонилось. Если это крупная (сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая триста тысяч рублей), то самое строгое наказание это лишение свободы до одного года, а вот если это особо крупная (сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более пятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей), то это уже лишение свободы до трёх лет.

Откуда налоговый орган получит информацию о сделке и стоимости продажи имущества?

- В соответствии с Налоговым кодексом РФ почти все государственные и муниципальные организации и учреждения, должностные лица обязаны сообщать налоговому органу о совершенных гражданами сделках с недвижимым и другим имуществом. Так же, в ходе осуществления контрольных мероприятий, направленных на привлечение налогоплательщиков к уплате налога по доходам, полученным от продажи имущества, по сделкам, совершенным по ценам, не превышающим соответственно 1000000 рублей и 125000 рублей. Также подобная информация может быть получена налоговыми органами в рамках ст. 93.1 НК РФ. Данной статьей предусмотрено право указанных органов запрашивать информацию относительно конкретной сделки у ее участников и иных лиц, располагающих необходимой информацией.
Кроме того, сведения о цене сделки могут стать известны в ходе проверки риэлтерских организаций, при получении свидетельских показаний, в результате взаимодействия с органами, осуществляющими государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, государственную регистрацию транспортных средств. Деятельность органов внутренних дел по сбору доказательств регулируется специальным законодательством.

Что Вы посоветуете продавцам, что бы они не стали в будущем «уклонистами» от уплаты налогов?
- По предыдущей сделке покупки недвижимости хранить все письменные документы, а при их утрате предпринять все возможные меры по их восстановлению, а после продажи не забыть своевременно подать декларацию о доходах с приложением соответствующего заявления об имущественном налоговом вычете.

Подготовил Андрей Правин
Портал ПроНедвижимость.ru
 

Курбатов А.Е. Курбатов А.Е.
Новости по теме:

Архив

Российская Федерация
 | 

Как попасть в спецпредложения?